六月份 WeHome 做分享直播课的时候,工作人员跟打了鸡血似的,摩拳擦掌,一口气回答了大家50多个关于「美国房产股权投资」的问题。

我们发现,虽然房产股权投资比个人去海外买房简单多了(定金+汇款,两个步骤搞定),参与门槛也大大降低了(5000美元就可以参与),但是需要解释清楚的问题,依然挺多的。

投资海外房产毕竟不是一个简单的信息包,其中的关键信息一定要给大家传递清楚。比如下面这些:

因为房子是WeHome已经买下的,所以不存在合投失败的问题。不管目标房子有没有达到100%筹款额,从你完成个人投资的那一刻起,就会第一时间拿到租金分红,和别人投不投这个项目无关。达到一定时限我们将关闭项目,重新按市场价格评估房产价值。
投资者未持有的股权,由 WeHome 出资持有,租金分红和房产增值相应比例也归 WeHome 所有,相当于 WeHome 与大家一起合投。先投资的人先分红,后投资的人后分红——这才是真正意义上的房产股权投资。
通过项目表现来看,WeHome 所选中的房产逐渐被证明是非常优质的。老用户知道,WeHome 最初的项目是内部邀请制,在尝试一段时间的开放注册投资之后,我们决定恢复邀请制,即通过投资问卷评估收到 WeHome 邀请,或者老用户定向邀请的用户,才有资格参与 WeHome 房产股权投资项目。

我们认真总结了这几个月大家反馈的问题,选出下面这 10 个最尖锐的问题,整理出尽可能详尽、透彻的回答。往往越尖锐的问题,越能表达投资者真正关心的东西。

真的猛士敢于直面惨淡的人生,好的公司也敢于直面最猛烈的提问。

欢迎围观吊打 : )

问题列表

01 美国房产股权投资是什么?是海外众筹买房吗?

02 美国房产现在值得投资吗?经济危机期间听说跌得挺惨啊。

03 你们的已投资项目表现如何?晒出来给咱看看。

04 3年或5年锁定期有点长啊?到期如何退出呢?

05 这么多人共有一套房子,到时候有人想卖有人不想卖,怎么决策呢?如果股东们在锁定期以内,认为到了高点,想卖,最后怎么决策?如果约定投资周期是锁定 5 年,但是 5 年后恰好是房价比较低的周期,也要强行卖掉吗?

06 投资风险有哪些?给讲讲清楚。

07 WeHome 公司靠谱吗?你们会不会卷款跑路?有监管吗?

08 这种投资方式是合法合规的吗?必须有海外账户才能参与吗?

09 我要是投钱进去了,项目合投没完成或认购太慢咋办?你们是给我把钱退回来,还是说等到合投完成了才开始分红?要是2个月才认购完,我的钱是不是要放你们平台躺2个月没利息?

10 你们现在已有的两类投资项目,为什么预期年回报差异这么大呢(12%与18%)?


1 美国房产股权投资是什么?是海外众筹买房吗?

简单来说,美国房产股权投资就是 WeHome 通过数据模型优选,在美国房市上锁定预期投资回报高的房子后,发起房产合伙投资,参与合投的投资者按出资额取得房子的股份,分享房子的所有收益,同时负担该房子产生的成本费用。

房产投资只能局限在国内么?房子非要整栋整栋的买么?海外房产投资的试水成本可不可以低至几千美元?可不可以不必那么麻烦就享受投资果实?房子作为实物资产的流动性是否可以增强?这正是房产股权投资模式可以解决的问题。

房产股权持有方式是这样的。WeHome 为每套房子在美国设立一个 SPV,即特殊目的公司,用来持有这套房子。投资者购买的是这个 SPV 的股权,享受房子带来的全部租金和增值收益,严格受到法律的保护。投资者完全清楚投资资金具体用来买了哪套房子。WeHome 负责通过大数据工具为大家挑选到收益高的房子,并负责后续的出租管理,作为平台会收取一定的管理服务费和利润分成。

设立SPV 是国内外金融行业操作离岸资产证券化时常用的一种方式。采用 SPV 持有房产并分配优先股权的方式,好处有三。第一,SPV 具有风险隔离属性,由于它只能用来持有房产,它的所有债务关系和上层母公司无关,简言之,WeHome 平台方的任何风险无法波及 SPV 本身,SPV 的资产权益只属于投资者。第二,SPV 股权变更更容易,可以最大程度上支持投资者的股权交易,大大增加资产流动性。第三,SPV 可代扣税,投资者无需自己报税,更省心省力。

了解清楚上面这些原理之后,可以很明确地说,美国房产股权投资,和海外众筹买房是有区别的。在架构科学程度、法律保护力度和操作难易程度上,WeHome 美国房产股权投资无疑更加完善。

房产股权投资模式,可以优化投资整个流程。而合投的原则是:投资收益共享,成本风险共担。只要明确这个原则,大部分问题就迎刃而解了。

2 美国房产现在值得投资吗?经济危机期间听说跌得挺惨啊。

从美国房价 1975-2018 的历史指数来看,除了 2006-2011 年由次贷危机导致的房价下跌这一针对性周期之外,美国房价的增值稳定性是比较强的


美国房屋价格指数

自 2012 年美国经济复苏以来,美国 GDP 保持在 2.5% 左右的增长,就增幅变化量上,2014 年以来 GDP 增速几乎和房价增速(取凯斯-席勒指数,已去通胀)以 2.5%:5% 保持水平。而 1998-2008 十年酝酿房地产泡沫的经济周期中,两者增长比之差近乎是房地产市场每年较 GDP 拉开 2%,泡沫程度很高。因此,当下美国房产市场的增长趋于稳健,泡沫度低,波动性弱,同时也不狂热,对风险的承受能力远远强于 1998-2008 的十年非理性繁荣时期。


凯斯席勒房价指数变化率与美国GDP变化率

据 Zillow 全美房产交易数据统计,自 2012 年美国房价开始回升至今,全美房价每年都在稳定上涨,累计涨幅达 36%,2017 年平均涨幅为 7.6%。排名第一的圣何塞房价涨了 23.9%,西雅图 18% 紧随其后。2017 年房价平均增长最快的地区为美国西海岸,为 9.3%;最低为纽约,新泽西和宾夕法尼亚,为 5%。

目前,全美各城市平均租金回报率约为 6-8 %(未扣除成本前)。旧金山、纽约等超一线城市由于房价高,所以租金回报率较低,约为2.5%-5%。

旧金山、纽约等超一线城市的增长已明显出现放缓信号。这两年房产投资的最佳选择越来越向二三线城市转移,如西雅图、丹佛、亚特兰大、奥兰多等。

3 你们的已投资项目表现如何?晒出来给咱看看。

以下是 WeHome 已上线房产的最新表现汇总——包括房产预期收益、实际增值情况、实际月租金收入等。下表关键信息较多,需横置手机进行查看 :)

① 全部房产都有不同程度的涨幅。这既得益于美国房产市场整体的增值预期稳定,也得益于 WeHome 房产优选逻辑。

② 全部房产都做到了零空置期。这在最大程度上保障了投资者的租金收益,而一般海外投资房产的招租空置期都在 2 周 ~ 2 个月。

③ 之所以有这样的选房眼光,与WeHome长期深耕的大数据能力密不可分:覆盖全球22个国家和地区的房产数据,实时监控全美2100万套房源,4亿多数据点。同时,WeHome拥有超过20年的美国房产市场数据积累。通过监测公开数据并与美国MLS、HouseCanary等专业数据机构合作,获取包括消费形态、交易变化、经济波动等预测性数据,据此建立房产价值评估量化模型,智能优选全美Top10%具有投资潜力的钻石级房源。

为逻辑表述一致,这个表格的数据只关注房产本身表现如何,WeHome 具体项目信息(比如有的项目包含贷款,相当于加了杠杆,预期收益率会按比例提升,但租金收益率会下降),请移步官网 wehome.io 的「投资项目」页进行查看。

4 3年或5年锁定期有点长啊?到期如何退出呢?

由于房产交易成本较高(资金成本和时间成本都很高),如果投资时间短,则到手的净利润有限。美国房产股权投资定位中长期投资,3-5 年比较合理。在投资期间,合理预期是租金逐年上涨、涨幅累积较多,这样在退出时可以获得更高的净回报。同时,股权投资的优势在于,即使在 3 或 5 年的锁定期内,股权仍然可以自由交易。

所以,有两种退出方式:

① 未到期退出

即私下转售您的股份。同时,WeHome 有股权转让平台,用于更加灵活、随时随地的股权转让。

当然,我们会为您和潜在投资者提供估值服务(按每股计算),至少每季度都会参考权威估值机构,提供最新估值报告。

② 到期后退出

到期后,每个投资者都有机会以市场价格出售他们的股份。这个过程概述如下:

i. 由独立特许机构参考近期交易及房产状况等因素进行房屋检查及估值。然后再除以SPV发行的股份数量,以确定每股的市场价值。

ii. 希望退出的投资者的股份将被集中到一起,作为一个新的标的放到 WeHome 平台上发起限时认购,时长暂定为 1 个月。

iii. 如果以上认购过程没有顺利完成,WeHome 会在公开市场出售该房源。届时,全部投资者都会退出,并获得房产出售后的增值净收益。

5 这么多人共有一套房子,到时候有人想卖有人不想卖,怎么决策呢?如果股东们在锁定期以内,认为到了高点,想卖,最后怎么决策?如果约定投资周期是锁定 5 年,但是 5 年后恰好是房价比较低的周期,也要强行卖掉吗?

如果是单纯的众筹买房,合伙决策一定是个大问题,但如果以股权的方式合投房产,每个人对自己的股权都有自主决策权,可以按自己的想法进行决策,出售或买入房产股权。

实际上,这些具体问题正是靠完善的退出机制解决的。由于有 SPV 股权架构的存在,通过第4个问题中描述的退出方式,有人想卖有人不想卖、锁定期内如何解决流动性等问题就不再是问题了。

再详细解释下。锁定期内,投资者无法直接退出变现,但支持股权自由交易转让。到期后,想卖出的投资者的股份会被集中到一起,按照市场价值作为新的投资标的在WeHome平台发起限时认购,不想卖的投资者可以在到期后继续持有自己的股份。如果限时认购没有顺利完成,WeHome 会在公开市场出售该房产。届时,全部投资者都会退出,并获得房产出售后的增值收益。

WeHome 后续将开放房产股权转让市场,届时将更有力地支持投资者在锁定期内自由交易手中的股份。早期参与的投资者将有利好,敬请期待。

6 投资风险有哪些?给讲讲清楚。

WeHome 美国房产股权投资,和个人买房在本质上一样,房子选得好不好直接决定了投资收益的高低。不同的只是原来是买整套,现在是买房子的一部分股权。

所以,风险主要就是房价下跌、租金损失(房屋空置)、房屋出现预期之外的自然灾害或大修等(但有保险)。

产生的收益和亏损均是由房屋实际情况而定,其中租金回报确定性较强,而房产增值与市场情况相关。如果租金损失是由于租客原因造成的,会由租客承担(有押金和追诉条款)。如果是正常损耗,则计为房屋维修支出,由投资者承担。

在风险控制方面,WeHome 主要通过大数据模型优选全美前10%评分最高的房产,以及SPV股权投资模式进行保驾护航。

首先房产合投的标的是 WeHome 通过数据模型优选而来,平均风险水平更低,除了租金和增值评估,市场环境、租客优劣、预期维修等因素都在评估范围之内。

WeHome会专门为每一套房源注册一家SPV来100%持有该套房产,而投资者持有这个公司的优先股,严格受到法律的保障,而且 SPV 不会受到 WeHome 公司本身经营情况的影响,具有风险隔离属性。整个投资流程完全符合美国证监会 SEC Regulation-S 法律条款的约束和监管。

7 WeHome 公司靠谱吗?你们会不会卷款跑路?有监管吗?

WeHome公司及团队介绍放到最后说。先说一下「为什么我们无法卷款跑路」。

首先,就没有款可被挪用。房子是 WeHome 提前买下的,是垫资行为,投资者支付投资款之前,要先签 SPV 股权认购协议。实际上投资款早已变成的实物资产,有各项交易记录和登记备案可查。

为什么要垫资买房?因为美国房产市场现在好房难求,竞争非常激烈。投资者完成转账、到账的时间,好房子肯定就没了——老用户都知道,我们吃过这个亏。

其次,SPV 的股权架构方式,保证了房产本身的风险隔离。说得狠一点,即使 WeHome 本身负债或破产,资产清算时,每个 SPV 所持有的房产权益,只属于签署了股权认购协议的投资者。

再说下监管的问题。

WeHome 投资平台的公司架构和资产持有方均设立在美国。SPV 设立在德拉华州,受美国法律+德拉华州+房屋所在地法律监管。SPV 的设立均在德拉华州政府官网备案,SPV 持有资产均有购房合同证明以及第三方评估报告,其中公开市场交易的房产都有公开交易记录可查。投资者签署的是 SPV 股权认购协议,持有优先股股权,享受收益优先分配权。整个投资流程完全符合美国证监会 SEC Regulation-S 法律条款,受其约束和监管。

WeHome 下设所有 SPV 的在线查询地址:美国德拉华州州政府官网

以下是 WeHome 的官方介绍。

WeHome是一家基于大数据、专业的海外房产股权投资平台。WeHome独有的房产股权投资模式解决了海外房产投资的三大难点,一是优选投资标地,二是降低参与门槛(WeHome起投金额只需5000美金),三是负责房子后续托管运营。WeHome以房产大数据做为立身之本,并在美国当地建立优质的经纪人与资产管理网络,能够客观理性地帮助投资者挖掘全美优质的投资洼地,令投资者享有稳健、安全的收益。WeHome还与中美房产投资领域最权威的律所 MagStone Law, LLP等超过4家律师事务所深度合作,共同设计出法务流程与投资框架,确保同时符合中美两国的法律条款。

WeHome成立于2016年12月,创始人以及核心团队均来自国际一流企业,如阿里巴巴,亚马逊,Airbnb,高盛,太平洋投资集团,中投集团等。顾问团队来全球最大的上市投资管理集团Blackrock,国际知名投资机构Y-Combinator;并与美国最大的房产投资管理公司Windmere,John.L.Scott, 以及巴菲特旗下Berkshire Hathaway HomeServices建立了非常紧密的合作关系。同时,已获得腾讯联合创始人曾李青的数千万人民币投资。

WeHome Data Lab 实时监控全美2100万套房源的实时动态,以及对房屋价格与租金有直接影响的各个变量,如:房屋所在街区的入住率,人口流动,就业,经济和收入等等;同时结合该领域类相关终端消费者的行为与特性数据,进行深度数据挖掘与机器学习,以帮助投资者实现最大化收益。

利用WeHome的大数据评分体系和丰富的海外投资管理经验,我们推出了业内顶尖的海外房产股权投资项目。投资者可以与其他精英们一起,合投一套经过WeHome层层把关优选的海外房产。投资门槛低、操作简单、回报率高,是WeHome为投资者量身打造的房产投资新模式。

8 这种投资方式是合法合规的吗?必须有海外账户才能参与吗?

目前所有合投项目需要您持有海外账户、使用美金才可以参与,受美国证监会SEC和SPV设立所在地德拉华州的法律监管,所有项目交易和SPV的设立完全合法合规,均有备案可查。使用人民币无法参与投资,主要受美国 Regulation-S 法律条款监管。

目前WeHome和华美银行合作,可以协助投资用户免费申请开设海外银行账户。非投资用户开户收取固定服务费,投资用户免费。账户开设只需用户提供有效期半年以上的护照并提交申请表单即可,不需要美国签证。

WeHome目前只接受用户自有海外账户的美金。用户在小程序 WeHome投房 或 网址wehome.io 项目页支付定金(人民币)时需要签署SPV股权认购协议,以保障投资权益。支付定金后,用户从个人海外账户将投资款转账到WeHome美国公司账户,并上传转账凭证即可。

另外,租金收益我们会按月存入您指定的个人海外账户,您可以自由选择提取或消费。

9 我要是投钱进去了,项目合投没完成或认购太慢咋办?你们是给我把钱退回来,还是说等到合投完成了才开始分红?要是2个月才认购完,我的钱是不是要放你们平台躺2个月没利息?

因为房子是WeHome提前买下的,所以不存在合投失败的问题。不管目标房子的筹款进度是多少,从你完成个人投资的那一刻起,就会第一时间拿到租金分红,和别人投不投这个项目无关。达到一定时限我们将关闭项目,重新按市场价格评估房产价值。投资者未持有的股权,由 WeHome 出资并持有,租金分红和房产增值相应比例也归 WeHome 所有,相当于 WeHome 与大家一起合投。先投资的人先分红,后投资的人后分红——这才是真正意义上的房产股权投资。

租金分红计息日的确定,需满足两个条件:① 已确认收到投资者的投资款;② 房屋已确认出租出去了(目前WeHome所有项目房产都做到了零空置期)。

10 你们现在已有的两类投资项目,为什么预期年回报差异这么大呢(12%与18%)?

WeHome目前上线的美国房产股权投资项目,可以分成两类,一类是高现金流项目,另一类是高收益项目。这两类项目的主要区别,就是高收益项目包含贷款,相当于加了杠杆,所以预期收益率更高,但必须提醒大家,这类项目的每月现金流少,风险相对更高,房子的涨跌幅度会同时被放大。

① 高现金流项目,预期年化收益为12%左右,其特点是租金收益高,通常在5%以上,而且是每月分红,现金流很不错。常见的投资城市有奥兰多、达拉斯、亚特兰大等。WeHome数据模型显示上述城市基本面非常不错,而且房子也是优中选优。这些城市的投资有一定热度,但当前市场热度尚未达到最热,一般年增幅预期在6-10%,正因为如此,它们才是投资洼地。事实上,这类项目的实际增值表现也相当不错。

我们以奥兰多房产为例,具体说明 WeHome 高现金流型项目。

这套位于奥兰多Kissimmee的房子,是WeHome今年最早上线的一个项目,标的价值17.5万美元,我们的数据模型给出的预期年化收益为13%。13%的预期收益由两部分组成:①预期增值6.8% ②净租金回报率6.2%。

到今天不到4个月,我们来回顾下这套房子当时买的值不值:

i. 目前对于这套房子,Redfin估值是21.8万美元,WeHome估值是19.5万美元。按照WeHome最早的买入价格来计算,这套房子在3个半月的时间内涨了约18%。说明一下,这套房子是在买下的时候就有较大的利润空间,并不是每套房子都能有这样高的增值表现。WeHome 有能力和策略在出价时就获得一定利润空间,尽可能低价拿下好房。而且,房产估值变化需要时间,奥兰多房产是我们今年最早的一个项目,比其他房产持有时间都长,通常更明显的房产估值变化需要半年甚至一两年的时间才能体现出来。

ii. 在交易流程还没走完的时候,这套房子就已经租出去了,租金为1400美元。这里有两个投资者最关注的信息:一是零空置期,房子产权转让完成后立刻就有租金收入进账;二是实际净租金回报率(税前),比预期稍微高一点,为6.5%。

② 高收益项目,是贷款买房,加了杠杆,预期收益率更高。常见的投资城市如西雅图。这类项目的特点是城市热度高,预期涨幅高,回报周期短(一般为3年期),但租金现金流少,因为租金收入大部分用于偿还贷款。每个月可能剩下一点租金收入,但是不多。这类项目的预期年化收益率能够达到18%以上,但比较依赖于房产增值。市场是瞬息万变的,虽然预期租金能够完全覆盖还贷,但投资风险相对于现金流项目是更高的。

这类项目在WeHome投资用户中是比较抢手的。我们也提醒大家注意风险偏好,决策时不要只看收益率那个数字。

最后同步一下收益所得税的问题。无论12%还是18%,都是预期的税前净收益率。所得税税率正常为净收益的21%,但一些成本抵扣项以及德拉华州的税收优惠政策可以帮大家省下一部分税,具体能省多少,以最终实际扣税为准。

下面是 WeHome 还在认购中的一个项目,在达拉斯(高现金流型)。一个非常棒的消息是,这套房子已经提前租出去了,投资者在成功投资后立即就有租金进账。对股权投房项目感兴趣的朋友,欢迎了解,和WeHome一起投资美国最好的房子。

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