“我收到一封 HOA 的来信说我院子里的草太长了。”
“我奶奶已经七十多岁了HOA 不让她装空调说是会影响房屋外观。”
“我把车停在自己家的车库门口没碍着任何人HOA 竟然让人把我的车拖走了。”

在这片号称最自由的土地上却有很多居民要容忍一群人对自己的房屋指手画脚。这群人就是 HOA – homeowner’s association即业主协会。负责制定社区规则和物业管理是一个正规的法律实体。

HOA 可以说是美国的特有产物。他们的名声一向不怎么样欺负业主案例频频传出。不过建立 HOA 的初衷是好的原本是为了避免粗心大意的业主拖累小区其他房产的价值。他们对美国的公寓和联排别墅townhouse来说十分重要。优秀的 HOA 能让整个社区的外观保持井然有序有更良好的住宅环境和公用设施。

可这套系统在被复制、壮大后很多 HOA 的控制欲像滚雪球般利用手上有的法律权利开始越来越多地插手细枝末节的事。有人帮你打点泳池里生锈的水管道路上厚厚的积雪自然是美事但随之而来的还有很多强制的规定你打算养多少只猫你房屋的颜色你是否可以将房屋租出去……首次购房者常常没有意识到他们不仅将放弃一些宪法权利每月还需要向 HOA 缴纳不小的费用。

大多数的美国集体式住宅每月都要向 HOA 缴纳管理费。有些属于整体住宅区开发形式的独立屋也是如此后者一般来说费用更低些。这笔费用涵盖了诸多方面——公共区域的修缮维护费、人工费或像泳池、小区会所的保养费。

有些 HOA 管理费还包括了水、燃气、治安、铲雪、垃圾回收等等。对合作公寓co-op来说这笔费用叫“维护费”maintenance fees对公寓则称为“公共收费”common charges。

HOA 收取的费用大致分成两块一部分直接用于每月花销另一部分则用作备用基金储存起来投入于房屋、水管的修缮和房屋外围粉刷之类的长期维修。备用基金也会在住宅区遇到自然灾害或其他紧急问题时派上用场承担一部分的费用。

如果业主违反了 HOA 的规定比如“草太长了”且没有及时改正就会面临罚款的困扰。业主若是拖延缴纳时间后果也会相当严重协会有权将你驱逐出屋甚至有权取消你的房产赎回权。

小区是否有 HOA他们管理哪些项目每月费用收多少以及怎么收都是买房前尤其需要留意的——因为它们直接影响了你的房产价值和持有成本。

在选择美国某个城市的高端房产时不光只有购买价格需要考虑也要考虑这座城市的 HOA 的费用。比如全美人口最多的纽约。

根据地产网站 Trulia 统计在纽约都会区市场价格最高的那10%的房产中HOA 收取费用的中间值达到了 1,566 美金一个月高出全国水平近 2½ 倍成为美国最贵。与迈阿密$1,407、 长岛$1,218、圣地亚哥$931和波士顿$920共同成为收费最多的五大城市区。

最近挂在 Zillow 上的这套单人公寓的卖点是“性价比高”和“低保养费”它的 HOA 费用是578 美金。

2 Marine Ave APT 4C

而这套经典六房公寓的简介中也提到了“低保养费”它每月的 HOA 费用高达3,317 美金。

142 E71st St APT 11A

在豪宅数量众多的纽约、迈阿密和长岛由于这些奢华房地产通常与 HOA 提供的服务有更紧密的联系业主需要缴纳的管理费也更高。

例如迈阿密艾文图拉的 Porto Vita 公寓住宅区居民能随意出入小区内一家拥有正式餐厅、SPA、网球馆和其他设施的高端俱乐部。也正因如此相比其他同类小区这里房价便宜了近 10%-15%。有一个特例是加利福尼亚的圣何塞尽管那里豪宅也很多HOA 费用的中间值每月却仅为120 美金很有可能是因为那些豪宅区并没有设立 HOA。

位于旧金山的这套公寓在2013 年的 HOA 费就令人吃惊每月 4,017 美金。其中包括了什么呢水费、垃圾费、房屋外围保养、地面保养、门卫、保安和管理人员。而公共区像泳池和健身馆则被标记为“可选”让人不禁怀疑是否还需要出额外一笔费用。公寓本身的费用也相当惊人当时的售价为4,295,000 美金。

就和物价、房价一样美国的 HOA 费用也在不断上涨。并且涨的速度比房价还快。

在 2005 年到 2015 年间美国房价上涨幅度仅仅略超过 15%而 HOA 费用则增加了 33%达到了近 331 美金的平均值。即便在经济衰退期总体涨势也不为所动。

研究人员发现较陈旧以及单元数量较多的建筑往往要缴纳更高的 HOA 费用。1960 年到 1969 年建造的房屋比 2005 年后建造的每月大约高出了 90 美金。

但也别忘了一些新兴的公寓项目也不断在添加奢侈的设施和服务像礼宾人员、宠物游乐园、瑜伽馆等等。都靠业主通过缴纳 HOA 费来承担。反正大致的规律是设施越多费用也就越高。

在纽约由于产权结构的不同公寓的管理费就比合作公寓co-op相对更低一些。后者需要根据自己的“股权”来支付日益增长的房地产税同时还有整幢楼的按揭贷款。所以合作公寓co-op的维护费不纯粹只是维护费也包含了每月的按揭贷款费用。

如果 HOA 管理费相对市场来说过高会让你的房产很难脱手特别是当市场出现波动的时候。假使是用于出租租客也可能不愿意每月来承担这么一笔不小的开支。

借用时代地产公司Time Equities房屋租赁和销售总监Roberta Axelrod 的话“市场总是回报好打理的惩罚难打理的 ”Themarket rewards low maintenance and punishes high maintenance。

无论如何大家在美国买房时都需要估量自己能不能将回报最大化。假如月费高得不成比例那很有可能说明 HOA 在用住户的钱来支付一大笔维修费或者纯粹是在浪费你的钱。

你必须提前做好功课了解 HOA 的底细是否有良好的资金运转过去几年来费用增加了几次他们的职责以及你将面临的限制CC&R都有哪些定下初步协议期间做一份尽职调查Due Diligence就很有用能帮助买方确定房产的低定价是否与高维护抵消。

家家户户的 HOA 各有区别无法把他们单独拿出来做比较。更何况许多的HOA 确实带来了十分专业的管理为业主做好了每天繁琐的例行公事。如果你觉得他们收取的费用很高就要问一下为什么那么高总之对HOA 了解的越多你在买房时就越能作出正确的决定。