我们先来搞清楚一个问题:中国到底缺不缺房子?现有的房子够不够住?

2017年7月,国家统计局首次披露了全国居民平均住宅面积:

2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

40.8平方米什么概念?一个三口之家的平均住宅面积达到了122平米。根据国际经验,当一个地区人均住宅面积达到或者超过33平方米时,说明这个地区房地产开始过剩。

有人会跳出来说,不对,城市和农村怎么能一起算呢?随着城市化继续,许多农民会进城的。

那,这儿还有一个数据更加直观:

全国新城全部建成,农民全部入城,空置楼房还可再入住4亿人。

接着有人会跳出来说,帝妹,全国区域你不能一刀切啊。中国土地供应失衡众所周知,三四线城市人口外流,而住房超批超建,空置率自然高;但一二线城市人口持续增长,土地供应不足,应该缺房子才对。

嗯,感觉上的确如此,买不起的房子就是明证:

SAVILLS统计了截止2016年12月中国房价top10城市的四项数据,这四项分别是:住宅均价排名、城市名称、05-16年价格总增幅、15-16年价格增幅。

我们把房价头牌深圳放大给大家看下:

深圳十一年里房价增幅923%领跑全国,上海404%排在第二,北京以363%的增幅位列三甲。再来瞄一眼2015.12-2016.12的房价增幅情况,这一年除了重庆只涨了2%,其他9座城市的房价涨幅都在15%以上。其实SAVILLS的这项数据是偏保守的。我们再来po一张城市数据团统计的“2016年房价涨幅top14”

看到倒数第4个是温哥华了吗?你没看错,这不是中国房价涨幅top14,而是2016年世界房价涨幅top14!

若不是今年暴风骤雨般严厉的政策调控,照这个涨法,一二线城市的房子显然是供不应求。

但是——

有一项数据要提出反对意见了:

腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间,一线城市空置率22%,二线城市24%。

空置率是指空置的房屋面积和总房屋面积的比例。空置率越高,房屋使用率就越低,房产泡沫越大。按照国际标准,空置率10%以下为合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上表明房屋库存严重积压。

如果用上文提到的国家统计局最新发布的人均居住面积来估算一下空置率,计算结果为19%。

也就是说,中国整体房屋空置率约为20%,一线城市也不例外。

这个空置率有多高?没有对比就没有伤害,我们看一下美国的空置率数据。

根据美国人口普查局2017年第一季度的数据,全美出租房空置率为7%,而自住房空置率为1.7%。举几个美国城市出租空置率的数据:

注意,美国的空置率把自住和出租分开统计,上表是出租空置率,如果考虑到自住空置率1.7%,那么平均空置率情况要远低于7%。

我们来对比一下中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月发布的部分城市空置率数据(与腾讯2015、国家统计局2017发布的数据基本吻合):

北京上海确实相对低,但空置率也接近20%。

从空置率来看,中国根本不缺房子。三四线城市不必说,超批超建早已产能过剩,处处唱空城计;一二线城市也同样有着20%的房屋空置率。

我们有必要停下来讨论一下:中国到底缺不缺房子?现在有两种声音:

人均居住面积和空置率两位老实孩子支持“不缺”;而房价同学支持“缺”,并扬言如果政策放开马上再翻一番给他俩瞧瞧。

到底缺不缺?让上海“怪数据”告诉我们答案。

我们先牢牢记住上面提到的一个数字:上海房屋空置率为18.5%。这个数据先放这儿,一会儿我们要用到。

以下是来自国家数据的数字:

上海常住人口为2415万。(2016)
上海户均人口为2.7。(2015)
上海市辖约2.6万个小区,共760万套住房。(2016)

用常住人口除以户均人口,我们知道上海需要约900万套房子才够住。

也就是说,上海现在应该增加140万套房子才能满足当前人口的住房需求。

好了,我们把空置率数据拿来算一下:18.5%的房子——现有760万套房子中的140万套——还空着没人住呢!

你是不是有点懂了?就上海而言,房子是缺,不够住的,但是现存的140万套房子却还空着。

结果还用说么,房价暴涨呗。

说到这,有一个问题呼之欲出了:这20%的房子为什么会空着?如果都住上了人,不就可以缓解上海住房压力,房价不就不会涨这么疯了吗。

这20%的空房子当然是被人买了,但是买了之后既不自住,也不出租,就这么空着,坐等房价短时间涨起来后卖掉赚差价,我们管这种行为叫做炒房

以上海为例,现有房子和土地供应本就不够,房价天然处于增势,而炒房者占着房子不住人,造成市场上对房源的需求远超供给,价格自然居高不下,而且越涨越快。

你以为炒房者买了房子不出租是傻吗?

买而不租,会造成人们对居住的需求远大于供给的局面,房价涨得快,何愁赚不到钱。

在炒房行为没有得到有效抑制的情况下,单纯增加土地供应,并不能平抑住房价格。

看懂了这些数据之后,你是不是对“房子是用来住的,不是用来炒的”有了更深一层认识了呢。

控制房价泡沫,首先就要降低空置率。要降低空置率,就必须抑制炒房,抑制投机。如果让你来出谋划策,你会想到哪些降低空置率的办法呢?

房住不炒的指导下,我们采取的策略是限购。严政之下,效果立竿见影。你想炒房,不让你买,你还怎么折腾。不过限购这个大杀器一祭出,同样遏制了真实居住需求。

有人提出,可不可以收空置税?想法是美好的,但行动上有两大难题。首先是如何定义“空置”:毛坯房算不算空置,装修期算不算空置,房地产商待售楼盘算不算空置,多长时间不住算空置?另一个难题是征管成本太高。

收空置税的思路是对的,那就是增加房屋持有成本。法国征收空置税的设定是每个人只能住一套房子,同时住两套就算空置了一套,要为空置的那套缴税,不管你出不出租。名义上是空置税,实际上是房产税。较高的持有成本同样是美国房屋空置率低的主要原因之一。

增加房屋持有成本,会迫使房产投资者不得不考虑租金收益的问题,只要他们都愿意把房子租出去,就会极大地促进租房的供给,从而使房产价格反映真实的供需关系,房价泡沫存在的机会就小多了。

有人会说,增加房屋持有成本,最终不还是转嫁到租客身上了么?这属于盯着小问题,没看到大问题。把投资者对于房产投资收益的目光从只依赖房价涨幅吸引到重视租金收入上,才是大事呀。

炒房和租赁投资的区别就在于是否看重租赁价值。买而不租是炒房,先买后租是投资。租赁投资对于居住需求不存在负面影响,因为一个租赁投资者关注的是这个城市的经济好不好,这个区域的空置率高不高,这栋房子好不好租,他没有破坏正常市场的供需关系,收益是可以落袋为安的。

中国泛一线城市房价过高的长远解决方案不是强压需求,不是限制投资,也不是限制人口流入,而是有效限制投机。政策可以限制投机一时,但终究不是长效机制。长效机制的核心是,让投机者(炒房者)无利可图。

如果房屋持有成本高,租金回报率高,房价涨幅温和,那投机者(只买不租者)靠房价的涨幅都不一定能覆盖持有成本,而且现金流负向,还赚什么钱?他自然就会盯着租金回报率去研究。这就是租赁投资者的玩法。

但是中国住房市场是恰恰相反的:几乎没有房屋持有成本、租金回报率极低、房价涨幅惊人。这正是投机者土壤,而且是一个恶性循环——

房价涨的越快,投机者越多,空置率越高,供给越少,房价涨的越快。

干唠了这么多,下面我们还是数据说话,对比一下中美房产投资(投机)在这三方面的差异。

房屋持有成本

美国的房屋持有成本正常每年都要吃掉房价的几个百分点,好在租金回报率比较高,美国房子不租出去是养不起的。中国的房屋持有成本几乎可以忽略,空置房屋的持有成本更低。

租金回报率

中国百城租金回报率(智谷趋势2017.8)

中国一线城市的平均年租金回报率只有1.5%。投资者显然没法指望这个收益。

美国百城租金回报率(Zillow2017.9)

美国平均租金回报率是8.73%,当然这是毛租金回报率,需要减掉房屋持有成本。减掉之后的现金回报依然是很可观的。

房价涨幅

近五年美国房地产迅速回暖,房产大幅增值,那么“大幅”是多少呢?下面是 S&P/CS 10月底最新公布的数据——凯斯席勒全美20城房价指数:

全美房价年平均涨幅为6.1%。西雅图13.2%的涨幅位列第一,纽约过去一年涨幅为4.4%。

中国2016年的涨幅是多少?我可能需要抱着朝圣的心态再去翻一下文章开头的几张图了。

总结:

中国整体不缺房子,三四线城市供给过剩,超一线城市在一定程度上缺房。

我国整体房屋空置率在20%以上。即便是一线城市,空置率也在20%左右。一线城市高空置率的罪魁祸首是买而不租的炒房者。

20%的房子都空着,为什么我们仍然买不起房?我们的玩法不鼓励投资者把房子租出去,导致大量空置;空置导致市场供给被挤压,居住需求得不到满足,最终造成房价猛涨。房价猛涨又导致大量买而不租的炒房者涌入。

除了政策压制,还应该向美国房产市场学习市场制衡之道:让投资者把目光钉在租金回报上,让投机者赚不到钱。这套玩法的核心是:增加房屋持有成本;高租金回报率;温和的房产增值。

美国房产投资的收益,从长远看,绝不会比依赖暴涨暴跌的市场收益低。投机市场上到底谁大概率会被割韭菜,普通投资者心里会没有点哔数吗。

建在沙子上的房屋会倒塌,筑在岩石上的房子才能长久屹立。经济复苏和长期增长需要夯实基础,建立在疯狂投机、虚高房价和滥发信贷基础上的经济不能创造长久财富,只会制造繁荣假象并给所有人带来危险。

我们不怕房子贵,我们怕的是房子贵错了。